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Preguntas frecuentes para conseguir hipoteca
Todo lo esencial: requisitos, CIRBE, ficheros de morosidad, ratio de endeudamiento, tipos de interés, tasación, tiempos y documentación.
¿Cuáles son los requisitos básicos para que el banco apruebe una hipoteca?
Ingresos estables, ratio de endeudamiento razonable (suele situarse en 30–35 % de tus ingresos netos), ahorro para gastos y entrada, historial de pagos correcto y CIRBE sin sorpresas.
¿Qué es la CIRBE y por qué es clave para la hipoteca?
La CIRBE muestra tus riesgos vivos con bancos (préstamos, líneas, avales). El analista la usa para ver tu exposición real. Pídela antes de iniciar: Consultar CIRBE y, si hay errores, corrección de datos.
Estoy/estuve en ASNEF o Badexcug, ¿puedo conseguir hipoteca?
Con apuntes activos es muy complicado. Primero verifica tu situación: consulta multiregistro. Si hay anotaciones, gestiona la salida y espera a que los bancos actualicen sistemas antes de presentar tu expediente.
¿Qué ratio de endeudamiento aceptan y cómo se calcula?
El banco suma todas tus cuotas (hipoteca + préstamos + tarjetas) y las divide entre tus ingresos netos. Asumen como seguro ≤ 35 % aprox., aunque puede variar según perfil y entidad.
Tipo fijo, variable o mixto: ¿qué conviene?
Fijo: cuota estable; variable: arranca más baja pero depende del índice; mixto: fijo unos años y resto variable. La elección depende de tu tolerancia al riesgo y horizonte de permanencia. Compara TAE, no solo TIN.
¿Qué es la TAE y por qué es más útil que el TIN?
La TAE integra tipo nominal + comisiones + periodicidad. Permite comparar ofertas de forma homogénea. Úsala para ver el coste real de la hipoteca a igualdad de condiciones.
Tasación: ¿cuándo se hace y quién la paga?
La tasación la realiza una entidad homologada y suele pagarla el cliente. Determina el valor hipotecario y condiciona el LTV (porcentaje financiado). Si la tasación es baja, la entrada exigida puede subir.
Documentación mínima para una hipoteca
DNI/NIE, nóminas o IRPF (autónomos: modelos fiscales y cuentas), vida laboral, extractos, CIRBE, nota simple (si procede), y presupuesto de tasación. Tenlo digitalizado para agilizar el estudio.
Soy autónomo, ¿qué miran para aprobar?
Stability is king: ingresos recurrentes, beneficio neto ajustado, antigüedad de actividad y ratio saneado. Aporta modelos trimestrales/anuales y extractos que evidencien flujo estable.
¿Cuánto tardan en conceder una hipoteca?
Depende de la entidad y de lo completo que esté el expediente. Con documentación lista y CIRBE clara, la preaprobación puede ser rápida; la concesión final requiere tasación, oferta vinculante y firma en notaría.
Vinculaciones: ¿seguros, nómina, tarjetas… son obligatorios?
No deberían imponerse como obligatorios para conceder; suelen ofrecer bonificaciones de tipo si contratas ciertos productos. Calcula si el ahorro en interés compensa el coste de la vinculación en la TAE.
Comisiones habituales a vigilar
Apertura, amortización anticipada (parcial o total), subrogación, novación y gastos de tasación. Revisa que estén ajustadas a ley y que su efecto esté reflejado en la TAE.
Consejos para mejorar la aprobación
Reduce deudas pequeñas (mejora el ratio), evita nuevas financiaciones antes de solicitar, pide tu CIRBE, limpia ficheros de morosidad, aporta ahorro y estabilidad laboral, y presenta la operación con expediente completo.
¿Puedo pedir hipoteca si soy no residente o compro para alquilar?
Es posible, pero el LTV suele ser menor y las exigencias documentales mayores. En compra para invertir, el banco analiza ingresos y rentabilidad esperada, además de tu perfil global.
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